הביקוש לנדל"ן יורד תשלומי המשכנתא עולים והמוכרים מבקשים מחיר נמוך יותר

האם בועת הנדל"ן קרובה לפיצוץ?

כדי לענות על השאלה עלינו לבדוק את הנתונים לעומק.

1. קודם כל ריבית המשכנתא הממוצעת הקבועה ל-30 שנה זינקה ל-5% והמחיר החציוני עבור דירה טיפס ל-397,747 דולר, מה שגרם לעלייה של 35% משנה לשנה בתשלום החודשי של רוכשי הדירות, לשיא של כל הזמנים 2,288 דולר.

2. כמות האנשים שחיפשו את המילים "בית למכירה" בגוגל ירד כ-3% משנה שעברה.

3. הביקוש למשכנתאות ירד ב-6% לעומת השנה הקודמת.

4. כמו כן לפי אתר REDFIN: "אנו עוקבים מקרוב אחר הכמות של רישומי הבתים עם ירידות מחירים, שמטפס בקצב המהיר ביותר מאז שנת 2015, סימן נוסף לכך שהביקוש אינו עומד בציפיות המוכרים".

5. רישומים חדשים של בתים למכירה ירדו ב-7% לעומת השנה הקודמת, הירידה השנתית ה-21 ברציפות.

6. הבתים שנמכרו היו בשוק בממוצע 18 ימים, ירידה של 26 ימים לעומת השנה הקודמת.

7. הפד' רק התחיל עם העלאות הריבית שלו. ככל שהריבית תיהיה גבוהה יותר כך יהיה קשה יותר לעמוד בתשלומי המשכנתא, מה שיוביל לאי יכולת עמידה בתשלומים ואז (אולי) להיצע גדול יותר של בתים למכירה וכתוצאה מכך ירידה במחיר.

הנתונים מראים שאכן יש בועה, אך אני לא רואה בנתונים הקיימים מצב שאנחנו מגיעים לפיצוץ של 2008, אנחנו מאוד רחוקים ממצב דומה.

בעיה נוספת היא שהפד' לא מחשיב את מחירי הבתים או הנכסים כחלק מהאינפלציה.

אמנם זה נכון שהבתים הם לא הוצאה צרכנית. אבל מכירה חוזרת של אותו הבית לדעתי היא בהחלט מדד לאינפלציה.

במידה והפד' ימשיך באותה המתודולוגיה של התעלמות ממחירי הדירות עם התמקדות בשכר דירה, הוא ימשיך לעלות את הריבית עד לפגיעה קשה בביקוש.

מה שיגרום למחירי הנכסים לרדת, אבל דמי השכירות עשויים להישאר גבוהים וכך תראה הטעות של הפד'.

בכל מחזור, המחירים תחילה יציבים ואז מתחילים להגביר מהירות.

הערה: מחר יתפרסם נתון חשוב NAR (מדד מחירי הנדלן בארה"ב) של איגוד המתווכים האמרקיאי. הוא יספק תמונה טובה יותר האם ישנה ירידה במחירי הדירות או לא. נכון לעכשיו בגלל שהשוק חם אמנם המוכרים מורידים את המחיר אך עדיין מחיר הבית המוצע למכירה גבוה יותר ממחיר השוק.